Перепланировка: ломать и строить
Перепланировка - это логичное продолжение мечты о квартире. Купили - теперь можно и переделать. Прежде чем открыть фронт ремонтных работ, посчитайте, сколько вам это будет стоить.
Ни один архитектор (конструктор, проектировщик) не сможет с абсолютной уверенностью сказать, что случится со зданием, если хотя бы один его элемент изменится. Ну а если в стене появится дверь, туалет объединится с ванной, кухня - с прихожей, а балкон превратится в зимний сад... Красиво будет недолго. Страшные истории о трещинах на стенах и рухнувших к соседям джакузи уже порядком поднадоели, однако число собственников, затеявших несанкционированную перепланировку, меньше не становится.
Приобретая недвижимость, вы покупаете не стены, пол и окна, как это принято считать, а так называемый поэтажный план и экспликацию - документ, который составляет БТИ (с его учетом вас оформляют в собственники). На плане БТИ указано расположение стен, перегородок, проемов, окон, сантехники, инженерных стояков (вытяжки и проч.), кухонных плит.
Следовательно, любое изменение в плане БТИ, любое, даже самое невинное на первый взгляд, действие с проемом, окном или плитой на кухне чревато для вас потерей собственности. Продать, обменять или подарить переделанную квартиру будет сложно. Стоимость незаконно переделанной квартиры снижается на 30-40%.
Проблема в том, что эйфория от только что купленного жилья длится не так долго, как хотелось бы, - ровно до того момента, как вы понимаете, что жить в квартире с такой ужасающей планировкой решительно невозможно. Руки сами тянутся за дрелью.
Что можно
Ничтожно мало. Вы даже элементарно приподнять розетки не можете, не получив специального разрешения. Установка второй двери - это тоже перепланировка, которую ко всему прочему нужно утверждать с пожарной организацией. Без оформления документов и хождения по инстанциям вам дозволено всего ничего: сделать косметический ремонт, собрать и разобрать встроенную мебель или антресоли (и то, если они не образуют самостоятельное помещение - как, например, в старых питерских домах на Петроградской стороне), заменить смеситель или поставить новую раковину. То есть переделка в рамках базового плана БТИ перепланировкой не считается - никакие проверки вам не грозят. Поменяли ванну, оставив ее на прежнем месте, установили железную дверь вместо деревянной в имеющемся проеме - спите спокойно, ничьих прав вы не нарушили.
Чего нельзя
Прежде чем отправиться в жилинспекцию с разукрашенным планом БТИ, красивыми задумками (поставить ванну посреди кухни, выложить комнату янтарем и засадить лоджию карликовыми березками) и внушительной суммой денег, узнайте, какого рода перепланировку инспекция по закону (постановление Правительства Москвы «О порядке переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах на территории города Москвы», 8 февраля 2005 г.) не имеет права утверждать. Теоретически ни за какие деньги.
- Нельзя изменять функциональное назначение комнат: у кухни своя миссия, у санузла - своя. И как вы ванную ни назовете, ванной ли или гардеробной, в плане БТИ она навсегда останется ванной, а вы - злостным нарушителем строительных и санитарных норм.
- Перепланировка, которая ухудшает условия проживания ваших соседей, - тоже под запретом. Нельзя без последствий поставить унитаз с биде над соседской кухней или спальней. Во-первых, это оскорбляет чувства обедающих. А во-вторых, в случае аварии вода зальет всю квартиру: в жилых комнатах, в отличие от санузлов, нет гидроизоляции пола.
- В неэлитных домах типовых серий категорически запрещено вырубать дверные проемы, ниши, сверлить отверстия (в том числе под электропроводку) в несущих стенах и колоннах - на них, собственно, дом держится.
- Нельзя испытывать дом «на прочность»: заменять перегородки из легких материалов на тяжелые, устанавливать массивные гидромассажные ванны и сауны (в домах с деревянными перекрытиями такая ванна продержится месяц и рухнет к соседям) - в общем, увлекаться гигантоманией в любой форме.
- Собственник не имеет права использовать в личных целях общие помещения: сушить белье в вентиляционной шахте, устраивать скворечник в шкафу с коммуникациями, оборудовать в тамбуре комнату для гостей. Демонтаж, то есть слом, вентиляционных коробов, воздухоотводов и других инженерных систем запрещен всеми возможными нормативными актами. Неинженеру сложно представить, что такого жизненно важного в одной маленькой вентиляционной трубе, какой от нее толк - все равно кондиционеры приходится ставить. Однако демонтаж может нарушить нормальный воздухообмен в доме. А если в квартире установлены стеклопакеты, свежий воздух в помещение вообще не будет попадать.
- Пожалуй, самый распространенный вид незаконной перепланировки - объединение балкона с кухней или комнатой. Делать этого нельзя. Дело в том, что количество тепла, которое выделяется на обогрев дома, рассчитано строго на существующую жилую площадь. Балконы относятся к летним помещениям и при расчетах не учитываются. Вы объединяете балкон с жилой комнатой - и «крадете» часть тепла у соседей. Нехороший вы человек. (Кстати, по этой же причине нельзя «подключать» теплый пол к системе горячего водоснабжения. К электросети можно - об этом нужно договариваться с Мосэнерго. Вы просто оплатите дополнительный расход электроэнергии.)
- Запрещено замуровывать в стены стояки отопления, даже если они никоим образом не вписываются в изысканный дизайн. Если случится авария, вы обязаны будете обеспечить рабочим доступ к системе отопления - и дорогостоящий ремонт в один момент превратится в груду строительного мусора.
Заявки на перепланировку каждый будний день принимают специалисты службы «одного окна» вашего округа (адрес узнавайте в префектуре).
Основные инстанции, в которых необходимо согласовать проект или эскиз перепланировки:
БТИ;
Архитектурно-проектная организация;
Жилищная инспекция;
Госсанэпиднадзор;
региональная энергокомпания (Самараэнерго, Саратовэнерго и т. п.);
Госпожнадзор;
балансодержатель (организация, на балансе которой находится дом, обычно это ДЕЗ);
Газотехническая инспекция;
Госэкспертиза (в зависимости от сложности работ).
(Соответственно, фирма, в которую вы обратитесь за согласованием, должна предоставить вам справки из всех вышеперечисленных организаций.)
Если перепланировка легкая...
Законодательством предусмотрены ситуации, когда можно обойтись одним эскизом, не ходить по мукам и не утверждать перепланировку в надзорных органах. Если вы полностью или частично разбираете ненесущие перегородки (на плане БТИ они обозначены одной линией), устраиваете проемы опять же в ненесущих стенах, заменяете инженерное оборудование (трубы, например), не задевая основных стояков горячей и холодной воды и канализации, - теоретически вам не нужны дополнительные справки, достаточно плана БТИ и эскиза. На практике все, как водится, сложнее. Работник службы «одного окна» может потребовать подтверждения того, что стена, на которую вы подняли руку, действительно ненесущая. Каждую перегородку рассматривают отдельно: вычисляют, действительно ли ее изменение не нарушит целостности здания. Вам понадобится специальный документ «Техническое заключение о состоянии несущих конструкций здания и возможности частичного переустройства квартиры». Чтобы его получить, нужно пройти еще как минимум три дополнительных согласования и потратить на это не меньше двух месяцев.
Например, перегородка между разделенными туалетом и ванной, как правило, ненесущая (и это видно на плане БТИ), но, чтобы снести ее, потребуется отдельный документ, подтверждающий, что пол в обоих санузлах с гидроизоляцией.
Если перепланировка серьезная...
Переустройство квартиры затрагивает несущие конструкции (на плане БТИ они обозначены двойными линиями), наружные стены дома, общедомовые коммуникации, вы объединяете две квартиры и сносите межквартирную перегородку, переносите батареи, сантехнику, меняете газовую плиту на электрическую - во всех этих случаях нужен проект перепланировки. Заказать его можно в проектной организации - коммерческой или государственной (например, ГУП МНИИТЭП, ОАО «Моспроект», ГУП «МосжилНИИпроект»). При этом учитывайте, что государственные проектные организации не занимаются согласованием проекта, они только составляют его.
Сроки
В течение 20 дней служащий «одного окна» объявит вам о своем решении. Вы получите либо «Разрешение на переустройство помещений и производство связанных с ним ремонтно-строительных работ», либо аргументированный отказ, часто он же - завуалированный совет обратиться в некую юридическую фирму, которая занимается вопросами согласования и сотрудничает с «окном» вашего округа. Услуги дополнительно оплачиваются.
Вместе с разрешением на перепланировку инспектор выдаст вам журнал ремонтно-строительных работ. С ним вы пойдете в ДЕЗ (ТСЖ или ЖСК), там зарегистрируют начало и окончание ремонта. Сотрудники организации, управляющей вашим домом, должны предупредить ваших соседей о предстоящем грандиозном ремонте (можете и сами пригласить их на чай и угостить пирогом с грушами, сэкономите на нервах в будущем). Соседи, кстати, вправе попросить у управляющей организации составить акт технического состояния их квартир - если с первым же ударом молотка в соседских квартирах стены пойдут трещинами или обвалится штукатурка, вам придется возмещать ущерб.
Жилищный инспектор навестит вас дважды: первый раз на этапе так называемых скрытых работ, когда вы будете менять электропроводку, проводить гидроизоляцию пола или укреплять дверь. Во второй раз инспектор придет не один, а в компании коллег из приемной комиссии - когда ремонт будет завершен. Они оценят состояние квартиры и составят акт приемки, оригинал которого останется у вас.
Если вы делаете перепланировку-«лайт» по эскизу, можете обойтись своими силами или нанять рабочих из ближнего зарубежья - без лицензии, зато с руками. Если же переделка утверждена по проекту, ремонтом может заняться только лицензированная строительная фирма.
В частном порядке
Проще всего обратиться в фирму, которая все сделает «под ключ»: разработает проект, согласует его во всех инстанциях, будет нести ответственность за содержание проекта... Ждать придется примерно 2-3 месяца, зато разрешение на перепланировку вам принесут на дом.
Как выбрать
Прежде всего у фирмы должна быть лицензия. Существуют компании, которые занимаются исключительно согласованием, а составление проекта доверяют какому-нибудь строительному институту, - их услуги, само собой, дороже. Другие фирмы держат в штате опытных проектировщиков и всю «документальную» часть перепланировки, сам проект и его согласование берут на себя - это тоже дорого, но при этом снять деньги со счета будет вашим единственным усилием. Наконец, вы можете обратиться в проектный институт, который сделает безупречный проект новой квартиры, но согласованием документов вы займетесь сами.
Тревожный сигнал
Сравнительно низкая стоимость услуг (ниже $2000). Подобные организации не выполняют часть прописанных в договоре услуг, выплачивают клиенту якобы неустойку, а дальше «разбирайся, мол, сама». Удастся ли вам довести начатое до конца, фирма не гарантирует.
Доверили перепланировку физическому лицу - в большинстве случае рискуете не увидеть ни денег, ни нужных бумаг.
Вне закона
А что будет, если никому ничего не говорить, нанять рабочих, задобрить соседей и втихаря все переделать? Самоуверенность людей, которые так рассуждают, - это что-то поразительное. Что будет с домом, представить сложно. Самое гуманное - появятся трещины на стенах и потолке, которые вы будете периодически заделывать. А что, если стена рухнет? А что, если рухнет на кого-нибудь?.. Наверное, это тот случай, когда стоит все сделать по правилам, а не играть в «Лего» в особо крупных размерах.
За незаконную перепланировку (ст. 29 «Жилищного кодекса») вас в лучшем случае оштрафуют - на сумму от 1000 до 2500 руб., это если вы не натворили никакого безобразия, а просто не согласовали эскиз. Если же ремонт задел «жизненно важные» конструкции дома, инспектор потребует вернуть «как было». Проемы в капитальных стенах придется заложить кирпичом, батареи, вынесенные на балкон, срезать, вторую металлическую дверь снять, теплый пол (если он работает от стояка с горячей водой, а не от электросети) убрать. Вам дадут 2-3 месяца на «обратный» ремонт. Не успеете - повторный штраф. Снова не успеете - решением суда вас выселят из квартиры. Суд имеет право продать ваше жилье с публичных торгов (вам вернут разницу между ценой квартиры и затратами на то, что вернули ей первоначальный вид) - это предусмотрено Гражданским кодексом РФ.
Ни один архитектор (конструктор, проектировщик) не сможет с абсолютной уверенностью сказать, что случится со зданием, если хотя бы один его элемент изменится. Ну а если в стене появится дверь, туалет объединится с ванной, кухня - с прихожей, а балкон превратится в зимний сад... Красиво будет недолго. Страшные истории о трещинах на стенах и рухнувших к соседям джакузи уже порядком поднадоели, однако число собственников, затеявших несанкционированную перепланировку, меньше не становится.
Приобретая недвижимость, вы покупаете не стены, пол и окна, как это принято считать, а так называемый поэтажный план и экспликацию - документ, который составляет БТИ (с его учетом вас оформляют в собственники). На плане БТИ указано расположение стен, перегородок, проемов, окон, сантехники, инженерных стояков (вытяжки и проч.), кухонных плит.
Следовательно, любое изменение в плане БТИ, любое, даже самое невинное на первый взгляд, действие с проемом, окном или плитой на кухне чревато для вас потерей собственности. Продать, обменять или подарить переделанную квартиру будет сложно. Стоимость незаконно переделанной квартиры снижается на 30-40%.
Проблема в том, что эйфория от только что купленного жилья длится не так долго, как хотелось бы, - ровно до того момента, как вы понимаете, что жить в квартире с такой ужасающей планировкой решительно невозможно. Руки сами тянутся за дрелью.
Что можно
Ничтожно мало. Вы даже элементарно приподнять розетки не можете, не получив специального разрешения. Установка второй двери - это тоже перепланировка, которую ко всему прочему нужно утверждать с пожарной организацией. Без оформления документов и хождения по инстанциям вам дозволено всего ничего: сделать косметический ремонт, собрать и разобрать встроенную мебель или антресоли (и то, если они не образуют самостоятельное помещение - как, например, в старых питерских домах на Петроградской стороне), заменить смеситель или поставить новую раковину. То есть переделка в рамках базового плана БТИ перепланировкой не считается - никакие проверки вам не грозят. Поменяли ванну, оставив ее на прежнем месте, установили железную дверь вместо деревянной в имеющемся проеме - спите спокойно, ничьих прав вы не нарушили.
Чего нельзя
Прежде чем отправиться в жилинспекцию с разукрашенным планом БТИ, красивыми задумками (поставить ванну посреди кухни, выложить комнату янтарем и засадить лоджию карликовыми березками) и внушительной суммой денег, узнайте, какого рода перепланировку инспекция по закону (постановление Правительства Москвы «О порядке переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах на территории города Москвы», 8 февраля 2005 г.) не имеет права утверждать. Теоретически ни за какие деньги.
- Нельзя изменять функциональное назначение комнат: у кухни своя миссия, у санузла - своя. И как вы ванную ни назовете, ванной ли или гардеробной, в плане БТИ она навсегда останется ванной, а вы - злостным нарушителем строительных и санитарных норм.
- Перепланировка, которая ухудшает условия проживания ваших соседей, - тоже под запретом. Нельзя без последствий поставить унитаз с биде над соседской кухней или спальней. Во-первых, это оскорбляет чувства обедающих. А во-вторых, в случае аварии вода зальет всю квартиру: в жилых комнатах, в отличие от санузлов, нет гидроизоляции пола.
- В неэлитных домах типовых серий категорически запрещено вырубать дверные проемы, ниши, сверлить отверстия (в том числе под электропроводку) в несущих стенах и колоннах - на них, собственно, дом держится.
- Нельзя испытывать дом «на прочность»: заменять перегородки из легких материалов на тяжелые, устанавливать массивные гидромассажные ванны и сауны (в домах с деревянными перекрытиями такая ванна продержится месяц и рухнет к соседям) - в общем, увлекаться гигантоманией в любой форме.
- Собственник не имеет права использовать в личных целях общие помещения: сушить белье в вентиляционной шахте, устраивать скворечник в шкафу с коммуникациями, оборудовать в тамбуре комнату для гостей. Демонтаж, то есть слом, вентиляционных коробов, воздухоотводов и других инженерных систем запрещен всеми возможными нормативными актами. Неинженеру сложно представить, что такого жизненно важного в одной маленькой вентиляционной трубе, какой от нее толк - все равно кондиционеры приходится ставить. Однако демонтаж может нарушить нормальный воздухообмен в доме. А если в квартире установлены стеклопакеты, свежий воздух в помещение вообще не будет попадать.
- Пожалуй, самый распространенный вид незаконной перепланировки - объединение балкона с кухней или комнатой. Делать этого нельзя. Дело в том, что количество тепла, которое выделяется на обогрев дома, рассчитано строго на существующую жилую площадь. Балконы относятся к летним помещениям и при расчетах не учитываются. Вы объединяете балкон с жилой комнатой - и «крадете» часть тепла у соседей. Нехороший вы человек. (Кстати, по этой же причине нельзя «подключать» теплый пол к системе горячего водоснабжения. К электросети можно - об этом нужно договариваться с Мосэнерго. Вы просто оплатите дополнительный расход электроэнергии.)
- Запрещено замуровывать в стены стояки отопления, даже если они никоим образом не вписываются в изысканный дизайн. Если случится авария, вы обязаны будете обеспечить рабочим доступ к системе отопления - и дорогостоящий ремонт в один момент превратится в груду строительного мусора.
Заявки на перепланировку каждый будний день принимают специалисты службы «одного окна» вашего округа (адрес узнавайте в префектуре).
Основные инстанции, в которых необходимо согласовать проект или эскиз перепланировки:
БТИ;
Архитектурно-проектная организация;
Жилищная инспекция;
Госсанэпиднадзор;
региональная энергокомпания (Самараэнерго, Саратовэнерго и т. п.);
Госпожнадзор;
балансодержатель (организация, на балансе которой находится дом, обычно это ДЕЗ);
Газотехническая инспекция;
Госэкспертиза (в зависимости от сложности работ).
(Соответственно, фирма, в которую вы обратитесь за согласованием, должна предоставить вам справки из всех вышеперечисленных организаций.)
Если перепланировка легкая...
Законодательством предусмотрены ситуации, когда можно обойтись одним эскизом, не ходить по мукам и не утверждать перепланировку в надзорных органах. Если вы полностью или частично разбираете ненесущие перегородки (на плане БТИ они обозначены одной линией), устраиваете проемы опять же в ненесущих стенах, заменяете инженерное оборудование (трубы, например), не задевая основных стояков горячей и холодной воды и канализации, - теоретически вам не нужны дополнительные справки, достаточно плана БТИ и эскиза. На практике все, как водится, сложнее. Работник службы «одного окна» может потребовать подтверждения того, что стена, на которую вы подняли руку, действительно ненесущая. Каждую перегородку рассматривают отдельно: вычисляют, действительно ли ее изменение не нарушит целостности здания. Вам понадобится специальный документ «Техническое заключение о состоянии несущих конструкций здания и возможности частичного переустройства квартиры». Чтобы его получить, нужно пройти еще как минимум три дополнительных согласования и потратить на это не меньше двух месяцев.
Например, перегородка между разделенными туалетом и ванной, как правило, ненесущая (и это видно на плане БТИ), но, чтобы снести ее, потребуется отдельный документ, подтверждающий, что пол в обоих санузлах с гидроизоляцией.
Если перепланировка серьезная...
Переустройство квартиры затрагивает несущие конструкции (на плане БТИ они обозначены двойными линиями), наружные стены дома, общедомовые коммуникации, вы объединяете две квартиры и сносите межквартирную перегородку, переносите батареи, сантехнику, меняете газовую плиту на электрическую - во всех этих случаях нужен проект перепланировки. Заказать его можно в проектной организации - коммерческой или государственной (например, ГУП МНИИТЭП, ОАО «Моспроект», ГУП «МосжилНИИпроект»). При этом учитывайте, что государственные проектные организации не занимаются согласованием проекта, они только составляют его.
Сроки
В течение 20 дней служащий «одного окна» объявит вам о своем решении. Вы получите либо «Разрешение на переустройство помещений и производство связанных с ним ремонтно-строительных работ», либо аргументированный отказ, часто он же - завуалированный совет обратиться в некую юридическую фирму, которая занимается вопросами согласования и сотрудничает с «окном» вашего округа. Услуги дополнительно оплачиваются.
Вместе с разрешением на перепланировку инспектор выдаст вам журнал ремонтно-строительных работ. С ним вы пойдете в ДЕЗ (ТСЖ или ЖСК), там зарегистрируют начало и окончание ремонта. Сотрудники организации, управляющей вашим домом, должны предупредить ваших соседей о предстоящем грандиозном ремонте (можете и сами пригласить их на чай и угостить пирогом с грушами, сэкономите на нервах в будущем). Соседи, кстати, вправе попросить у управляющей организации составить акт технического состояния их квартир - если с первым же ударом молотка в соседских квартирах стены пойдут трещинами или обвалится штукатурка, вам придется возмещать ущерб.
Жилищный инспектор навестит вас дважды: первый раз на этапе так называемых скрытых работ, когда вы будете менять электропроводку, проводить гидроизоляцию пола или укреплять дверь. Во второй раз инспектор придет не один, а в компании коллег из приемной комиссии - когда ремонт будет завершен. Они оценят состояние квартиры и составят акт приемки, оригинал которого останется у вас.
Если вы делаете перепланировку-«лайт» по эскизу, можете обойтись своими силами или нанять рабочих из ближнего зарубежья - без лицензии, зато с руками. Если же переделка утверждена по проекту, ремонтом может заняться только лицензированная строительная фирма.
В частном порядке
Проще всего обратиться в фирму, которая все сделает «под ключ»: разработает проект, согласует его во всех инстанциях, будет нести ответственность за содержание проекта... Ждать придется примерно 2-3 месяца, зато разрешение на перепланировку вам принесут на дом.
Как выбрать
Прежде всего у фирмы должна быть лицензия. Существуют компании, которые занимаются исключительно согласованием, а составление проекта доверяют какому-нибудь строительному институту, - их услуги, само собой, дороже. Другие фирмы держат в штате опытных проектировщиков и всю «документальную» часть перепланировки, сам проект и его согласование берут на себя - это тоже дорого, но при этом снять деньги со счета будет вашим единственным усилием. Наконец, вы можете обратиться в проектный институт, который сделает безупречный проект новой квартиры, но согласованием документов вы займетесь сами.
Тревожный сигнал
Сравнительно низкая стоимость услуг (ниже $2000). Подобные организации не выполняют часть прописанных в договоре услуг, выплачивают клиенту якобы неустойку, а дальше «разбирайся, мол, сама». Удастся ли вам довести начатое до конца, фирма не гарантирует.
Доверили перепланировку физическому лицу - в большинстве случае рискуете не увидеть ни денег, ни нужных бумаг.
Вне закона
А что будет, если никому ничего не говорить, нанять рабочих, задобрить соседей и втихаря все переделать? Самоуверенность людей, которые так рассуждают, - это что-то поразительное. Что будет с домом, представить сложно. Самое гуманное - появятся трещины на стенах и потолке, которые вы будете периодически заделывать. А что, если стена рухнет? А что, если рухнет на кого-нибудь?.. Наверное, это тот случай, когда стоит все сделать по правилам, а не играть в «Лего» в особо крупных размерах.
За незаконную перепланировку (ст. 29 «Жилищного кодекса») вас в лучшем случае оштрафуют - на сумму от 1000 до 2500 руб., это если вы не натворили никакого безобразия, а просто не согласовали эскиз. Если же ремонт задел «жизненно важные» конструкции дома, инспектор потребует вернуть «как было». Проемы в капитальных стенах придется заложить кирпичом, батареи, вынесенные на балкон, срезать, вторую металлическую дверь снять, теплый пол (если он работает от стояка с горячей водой, а не от электросети) убрать. Вам дадут 2-3 месяца на «обратный» ремонт. Не успеете - повторный штраф. Снова не успеете - решением суда вас выселят из квартиры. Суд имеет право продать ваше жилье с публичных торгов (вам вернут разницу между ценой квартиры и затратами на то, что вернули ей первоначальный вид) - это предусмотрено Гражданским кодексом РФ.
